Kiinteistökaupan purkaminen tarkoittaa yleensä omakotitalon tai paritalon kaupan purkamista. Kiinteistökaupan purkamiseen sovelletaan maakaarta, ja vastaavasti asuntokauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Paritalon kaupassa voidaan soveltaa joko maakaarta tai asuntokauppalakia riippuen siitä, miten kohteen omistus on järjestetty.
Miten purkaa kiinteistö- tai asuntokauppa virheen perusteella?
Ostajalla voi olla oikeus purkaa kauppa, mikäli virhe on olennainen. Virheet jaotellaan kiinteistö- ja asuntokaupassa eri virhetyyppeihin, karkeasti ottaen seuraavalla tavalla:
Laatuvirhe – Laatuvirhe tarkoittaa sitä, että asunto ei vastaa ominaisuuksiltaan sellaista kuntoa, josta on sovittu, tai se ei vastaa niitä myyjän antamia tietoja tai on muutoin laadultaan merkittävästi huonompi kuin ostaja on voinut siltä edellyttää. Tyypillinen laatuvirhe on omakotitalon tai rivitalon rakenteiden kosteus- tai homevaurio.
Oikeudellinen virhe – Oikeudellinen virhe tarkoittaa sitä, että ostajan oikeudellinen asema muodostuu huonommaksi kuin ostaja on odottanut. Tilanne voi olla esimerkiksi se, että kaupan kohteeseen kohdistuu kolmannen osapuolen oikeuksia (kuten käyttöoikeus), jotka estävät tai rajoittavat ostajaa käyttämästä kohdetta sovitulla tavalla.
Vallintavirhe – Vallintavirhe tarkoittaa, että kiinteistöön kohdistuu viranomaisen rajoituksia tai päätöksiä, jotka rajoittavat tai haittaavat ostajan oikeutta tai mahdollisuuksia käyttää kiinteistöä. Tällainen voi olla esimerkiksi rakennuskielto tai luovutusrajoitus. Vallintavirhe voi olla kysymyksessä myös, jos kiinteistöllä tai kauppaan kuuluneessa rakennuksessa ei ole tarvittavia lupia.
Taloudellinen virhe – Taloudellinen virhe liittyy asuntokauppaan. Nimensä mukaisesti taloudellinen virhe tarkoittaa sitä, että yhtiön taloudellinen tilanne on huonompi kuin on sovittu tai mitä ostaja on saanut odottaa ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella. Taloudellinen virhe tulee tyypillisesti kysymykseen tilanteessa, jossa rivitalossa tai kerrostalossa esiintyy kosteus- ja mikrobivaurioita tai jotain muita yllättäviä ongelmia, jotka täytyy korjata ja joiden korjaamisesta aiheutuu ostajalle taloudellisia vastuita ja velvoitteita. Taloudellinen virhe voi tulla kysymykseen, vaikka varsinainen ongelma (esim. kosteusvaurio) ei olisikaan kaupan kohteena olleessa asunnossa.
Viivästystilanteet ja kiinteistö- ja asuntokaupan purku
Purkaminen voi tulla kysymykseen myös viivästyksen vuoksi joko myyjän tai ostajan vaatimuksesta. Purkuoikeus on käsillä, jos viivästys on olennainen. Viivästystilanne ja purkuoikeus voi olla käsillä kiinteistökaupassa tai asuntokaupan purkamisessa.
Ostajan on toimittava aktiivisesti
Mikäli ostaja havaitsee kaupan kohteessa virheen tai kysymyksessä on viivästystilanne, tulee ostajan toimia aktiivisesti saattaakseen oikeutensa voimaan. Ostajan on tehtävä myyjälle reklamaatio kohtuullisessa ajassa sillä uhalla, että hän voi menettää kokonaan oikeutensa vedota virheeseen.
Erimielisyydet ja kaupan purkaminen
On tyypillistä, että ostajalla ja myyjällä on erilainen käsitys siitä, oikeuttaako virhe tai viivästys toisen osapuolen purkamaan kaupan. Erimielisyystilanteessa asuntokaupan purkaminen tai kiinteistökaupan purkaminen voidaan tehdä osapuolten välisellä sopimuksella, vaikka riidan yksityiskohdista ei päästäisikään yksimielisyyteen. Etenkin tällaisissa tilanteissa on erityisen tärkeää, että osapuolet ymmärtävät asiaan vaikuttavat seikat. Ostajalla voi olla oikeus saada korvausta kiinteistön kustannuksista, joita on omistusaikanaan maksanut. Myyjällä voi vastaavasti olla oikeus saada korvauksena tuotto tai hyöty, mitä ostaja on kaupan kohteesta saanut.
Yhteenveto
Kiinteistökaupan purkaminen tai asuntokaupan purku on seuraamus, jonka käsillä olo edellyttää oikeudellista harkintaa, olipa kysymyksessä sitten asuntokaupan purkaminen (rivitalo- tai kerrostaloasunnon kaupan purku) tai kiinteään omaisuuteen liittyen omakotitalon kaupan purku. Tällaisessa tilanteessa, jossa purkuoikeus voi olla käsillä, korostuu erityisesti hyvä kommunikaatio osapuolten välillä ja oikeudellisen asiantuntija-avun merkitys, jotta päästään parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen.
Usein riitaisuudet aiheutuvat siitä, ettei kummallakaan osapuolella ole oikeaa juridista käsitystä oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Asianajajan käyttäminen ehkäisee riitojen kärjistymistä.